推广住房反向抵押贷款/保险这种新理念下的“以房养老”

时间：2022-06-21 10:03:39

在支持第三支柱发展方面，保险业给出了很多解决方案。除了普通的养老保险、养老年金保险外，税收递延型养老保险、住房反向抵押养老保险、“养老保单+社区服务”的综合养老计划、专属商业养老保险等都为第三支柱个人养老金的发展贡献力量。对于有养老需求的普通人而言，可以根据自己的保障需求和缴费能力购买合适的养老保险产品。

（一）住房反向抵押贷款。住房反向抵押贷款是人口老龄化背景下的一种养老金融产品，可以很好地将老年资产转换为养老资源从而改善老年人口生活质量，即通过反向抵押将住房资产转换为现金以支付个人养老。以房养老的思想也为人口老龄化国家提供了一种新的养老保障模式，目前其主要分为市场主导型和政府主导型两类，分别以美国和新加坡为代表。

比如前几年，保监会联合民政部等政府部门，开始试点住房反向抵押的养老保险试点：有房产权的老人和保险公司签订合约，把房产抵押给保险公司，而自己只保留居住权，保险公司则按照约定给老人发放养老金，直到老人身故，房产就归保险公司所有。

中国“重房产”的居民财富配置结构一定程度上抑制了老年财富管理的空间，而发展“住房反向贷款/保险”的补充养老模式可以通过发挥住宅房屋的资本属性缓解养老压力。推广住房反向抵押贷款/保险这种新理念下的“以房养老”仍需要：一是完善相关配套设施，健全住房反向抵押贷款/保险的相关法律法规，建立贷款者条件、抵押房屋等的评估标准；二是综合选择经营主体，可采取综合多个主体的组合经营模式，如由社会保障机构出资或贷款机构为政府授权、银行进行房屋评估与处置、保险公司负责申请人资格审核，政府为反向抵押贷款的推广提供坚实保障，混合经营创新“住房反向贷款/保险”金融保险产品。

与此类似的挑战，是2013年大力推行的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，也就是坊间俗称的“反向按揭”：老年人把房屋抵押给保险公司，每月从保险公司获得固定的养老金。当老人过世后，房子由保险公司“继承”。

这其中，“实施冷”可能受限于以下几点原因：一是目前的70年的产权制度可能导致房屋面临在贷款期内产权到期的情况；二是传统养老观念转换存在困难，以往的观念里房产通常作为老人遗产进行传承，而当下将房产抵押换取养老金并不是每位老人都能接受舆论冲击；三是房屋反向抵押必然面临大量的房屋处置工作，而相关的金融机构及评估机构目前未有全面的配套制度。

一是住房反向抵押贷款。住房反向抵押贷款模式也叫以房养老模式，即拥有房屋产权的老年人抵押其房产，同时继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按约定领取养老金直至身故，老年人身故后，抵押权人进行房屋处置，所得有限用于偿付保险费用。美国住房反向抵押贷款模式分别是半公半私性质的房产抵押反按揭贷款，具有社会优抚性质、企业销售并担保的住房持有者贷款和私人性质的财务自由贷款。日本反向住房抵押贷款由地方自治体、信托银行以及其他市场主体组成，主要有政府参与型和民营机构参与型两种。

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