长期租赁是能真正影响资产变现的“拦路虎”

时间：2022-06-21 10:03:06

不良资产投资者从银行或者持牌AMC等机构购入资产包时，对债权抵押物价值的判断非常重要。抵押物中最常见的类型就是不动产。而长期租赁的存在往往会对抵押物的价值产生重大影响。笔者在日常的尽调或者处置工作中就经常遇到抵押物被设定长期租赁的情况，对于这类情况，长期租赁是能真正影响资产变现的“拦路虎”，还仅仅是“纸老虎”，需要我们仔细甄别。

我们知道《民法典》第725条关于“买卖不破租赁“的规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据举重则以明轻的法理，既然买卖都无法破除租赁，更不用说抵押自然也无法破除。我国《民法典》第405条即规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

在租赁权先于抵押权设立的情况下，会对银行产生以下不利影响：一、若是租赁期限超出了银行贷款的期限，出租人已收取全部或大部分租金或者约定租金较低等情况下，如果银行行使抵押权时，承租人既不行使优先购买权，也不解除租赁合同，银行需承担继续忍受承租人继续占有租赁物的结果。二、在实现抵押权时，因抵押物上存在着租赁权，将会导致难以拍卖或变卖抵押物，进而大幅度降低抵押财产的价值和流转速度，势必对银行债权的实现造成很大的困扰。此外，因上述“买卖不破租赁”原则的存在，债务人也可能与第三人恶意串通，虚构租赁合同，阻碍银行的抵押权行使，影响银行债权的实现。

银行等金融机构为了保证信贷安全，降低信贷风险，一般会要求借款人提供一定的担保，其中物的担保方面主要是要求借款人提供抵押物。但根据抵押的法律属性，借款人或第三人是在不转移财产占有的条件下办理抵押的。也就是说，在办理抵押登记时，抵押物的所有权与使用权并不分离，借款人或第三人享有该物的所有权，同时仍然享有该物的使用权。因此，所有权人可使用它，也可将其出租。而在抵押贷款实务中，可能出现的典型法律风险是银行的抵押权与承租人的租赁权相冲突、相对抗的情形。按照我国法律规定，租赁权先于抵押权设立的情况下，租赁权优于抵押权，抵押权先于租赁权设立的情况下，抵押权优于租赁权。

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