针对参与法拍房可能存在的风险点

时间：2022-05-12 10:47:35

针对参与法拍房可能存在的风险点，北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，法拍房存在较多的潜在风险，一方面，房产的占有使用等可能有问题，比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，不配合交房，导致买了房子却无法实际使用。另一方面，有的法拍房产权可能有问题。为了尽快变现，拍卖方可能不会对房子的产权进行周密调查或详细要求，而产权本身有问题的房子，买主拿到以后可能面临无法办理产权变更的风险。

针对参与法拍房可能存在的风险点，北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国证券报记者表示，法拍房存在较多的潜在风险，一方面，房产的占有使用等可能有问题，比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，不配合交房，导致买了房子却无法实际使用。另一方面，有的法拍房产权可能有问题。为了尽快变现，拍卖方可能不会对房子的产权进行周密调查或详细要求，而产权本身有问题的房子，买主拿到以后可能面临无法办理产权变更的风险。

其次，因存在居住权不能交付。《中华人民共和国民法典》新设的居住权制度规定，居住权人有权按照与产权人的约定，对原产权人的住宅享有占有、使用等权利。此外，《民法典》并未对居住权期限作出限制，居住权能否对抗新的房屋所有权人也未作出明确的规定。因此，法拍房竞买者有可能取得法拍房产权却无法取得居住权。提前查询法拍房是否设立了居住权，能有效避免竞买成功后无法交付的问题。

！！法拍房交易的麻烦还不止于此。如果遇到原房主不肯搬，清场很难，尤其是遇到老弱病残，即使拍下房子，也很难及时占有；还有的法拍房是带租拍卖，雷区很多；税费方面：如果遇到房子是公司持有，被个人拍下，交税多，计税复杂。

然而，实践中大部分法拍房均是不交吉拍卖，意味着法院在拍卖时往往已经明确告知买受人法拍房的现状和风险，要求买受人知悉并接受认可该等现状和风险，法院并不承担现状和风险清理的责任，可见拍卖法院往往不愿意清理第三人占用的情况，或者要求买受人按现状接收法拍房，一旦买受人按现状接收法拍房，确认交接完毕，即便事实上尚未占有和控制房屋，将可能导致拍卖程序终结，买受人无法再通过执行程序解决第三人占用的问题，此时买受人只能另案提起排除妨害诉讼，陷入讼累。

另外，法拍房交易的会遇到原房主不肯搬，清场很难，尤其是遇到老弱病残，即使拍下房子，也很难及时占有；还有的法拍房是带租拍卖，雷区很多；税费方面，如果遇到房子是公司持有，被个人拍下，交税多，计税方式复杂。

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