融资政策方面,供地两集中、房企“三道红线”及银行

时间：2022-04-29 11:08:41

融资政策方面，供地两集中、房企“三道红线”及银行“两道红线”形成了房地产融资长效调控机制。银行端受到的主要限制包括：①严控银行资金通过各种渠道变相为房地产前端拿地提供融资；②禁止违规向“四证不全”和开发资质不够的房企提供融资；③房地产贷款集中度限制，按银行类别对房地产贷款占比上限进行控制。

我国中小企业的融资渠道目前仍以银行贷款的间接融资为主。然而，由于近十年来经济下行压力较大，信贷资金出于风险收益等因素考量，大量涌向了房地产企业和大型国企、央企，这在一定程度上压缩挤占了中小企业的信贷资源，也就更需要资本市场发挥作用，提高中小企业直接融资比重。

中国中小企业的融资渠道当前仍以银行贷款的间接融资为主。然而，由于近十年来经济下行压力较大，信贷资金出于风险收益等因素考量，大量涌向了房地产企业和大型国企、央企，这在一定程度上压缩挤占了中小企业的信贷资源，也就更需要资本市场发挥作用，提高中小企业直接融资比重。

此外，房地产行业正从增量开发向存量盘活转型，从单一的开发出售向租售并举转变。不少房企顺应市场发展趋势，加大包括租赁住房在内的持有型经营物业的比重。然而，与房企持有型经营业务相匹配的长周期融资体系尚未建立。特别是从2010年开始，房地产开发业务的融资渠道全面收紧，持有型经营业务相关的股权融资、发债融资渠道匮乏，导致很多企业“短债长投”，这进一步加剧了企业资金链的脆弱性。对此，需要在融资层面，对持有型经营业务与房地产开发业务进行分类管理，加快完善与租售并举制度相匹配的房地产融资体系，推动房企转型高质量发展。

我国房地产企业的融资方式随政策和市场的变化经历了阶段性的变迁，尤其在2015年以前由于境内债券市场对于房地产企业发债要求严格，很多房企将境外融资作为一项重要的融资手段。随着规模的不断扩张，美元债这一融资渠道对于房企现金流的影响力度是在不断提升的，尤其是对部分民企而言。考虑到其面对的政策、汇率波动等原因，这一融资渠道同时也放大了个体房企现金流的不确定性压力，尤其是在目前中资美元债市场出现大幅波动，投资者偏好和定价出现显著动荡的时期。

回顾11月以来，促进房地产行业和市场平稳健康发展的信号开始逐渐显现。亿翰智库表示，政策的边际放宽从优质龙头房企开启，如银行间市场的融资出现松动，成功发债的大多为主体评级较高的房企。国泰君安则认为，多渠道融资依然是抵御风险的有效手段。

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