莫一帆:公募REITs产品的底层资产不同于传统以股债配置为主

时间：2022-07-02 12:10:02

莫一帆：公募REITs产品的底层资产不同于传统以股债配置为主的产品，基础设施公募REITs以不低于80%的资产投资于基础设施资产支持证券，并且持有它们全部的份额，进而去持有基础设施项目公司的全部股权。这样的配置也决定了REITs这种产品和其他的公募基金产品具有完全不同的属性和收益的特征。

“建议投资者坚持价值投资理念，在投资公募REITs前应充分评估自身风险偏好，充分了解公募REITs的产品逻辑和内在价值，避免受短期市场行情影响，规避短期基金价格波动风险。”第一创业证券结构化产品部公募REITs投资产品负责人冉竞真表示。

公募REITs全称为公开募集基础设施证券投资基金，是通过证券化的方式，将具有持续、稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的基金份额。首批公募REITs的9只产品去年6月正式登陆资本市场，至今已有一年时间。

鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金于6月22日发布了询价公告、招募说明书等相关文件，成为公募REITs这一“蓝海市场”扩容的最新案例。多位公募基金人士指出，历经一年运行，市场投资者已逐步形成与公募REITs相适应的投资逻辑和框架，这为市场发展奠定了良好基础。未来，公募REITs将进一步完善，实现高质量可持续发展。（中证报）

当然凡事都有两面性，公募REITs基金对于普通投资者来说是一个以最低门槛享受不动产投资收益的优良渠道，但它也不是完全没有风险的：公募REITs基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等等都会对投资者造成潜在的伤害。

建信基金认为，公募REITs为投资者提供了布局优质基础设施资产的机会。其标准化、小额化的特点，显著降低了投资门槛和操作难度，为市场提供了兼具股债属性的大类资产配置工具，具备差异化投资价值。此外，公募REITs的估值方法相对保守，投资逻辑简单清晰，是投资者参与基础设施项目投资的全新选择。

“REITs能切实帮助企业有效盘活存量资产、实现前期投资回收、形成有效投资，服务于基础设施行业的高质量发展。”刘立宇表示，我国公募REITs已涵盖大部分存量公共资产，在盘活存量资产的同时，可以降低实体经济杠杆水平，推动基础设施投融资市场化、规范化发展。企业发行公募REITs的净回收资金多数需要用于新增基础设施投资，从而形成良性循环，对相关行业持续发展具有长远意义。

通过开发建设REITs资产评估和管理系统，原始权益人能够针对公募REITs的发行以及后续扩募的要求，及时、准确、有效地评估、筛选和管理基础设施存量和增量资产，统筹管理处于不同阶段的潜在REITs资产，分类分项建立储备资产库、发行库等，跟踪项目建设运营节点，统计项目财务状况，分析经营业绩，建立现金流测算模型，针对性地提升资产质量以满足公募REITs的发行要求。同时，识别分析影响高速公路资产价值和REITs产品价格的关键因素，规划最佳发行时间，全生命周期主动管理，为高速公路REITs发行及扩募决策服务。REITs资产评估和管理系统可以独立运行，更适合成为资产持有人的投资项目管理系统的一部分。

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