土地使用权抵押与建筑物抵押的法律风险问题

时间：2022-06-21 09:39:11

建设工程行业领域内，各建筑企业为解决巨额资金周转问题，常就土地或建筑物进行不动产抵押，以此从银行处获取贷款，或从其他市场主体处获取借款，但在司法实践中，常有主体因不明土地抵押和建筑物抵押的联系和区别，致使抵押权最终无法实现。本篇文章晟曌律师将通过一则案例就“土地使用权抵押与房屋所有权抵押”的法律风险问题进行简单介绍。

2020年2月24日人民法院裁定受理甲集团的破产清算申请，在执行破产程序过程中丙公司申报了债权，而甲集团破产清算管理人审核认为丙公司仅对该宗抵押土地享有抵押权，对抵押土地上的建筑物不享有抵押权。丙公司为在地上建筑物变价销售时优先受偿，请求人民法院对丙公司合法享有的抵押土地上的建筑物抵押权予以确认。

（4）农村土地承包经营权抵押。在借款人自有资产已应抵尽抵和当地已建立农村产权流转交易平台的情况下，可采用农村土地承包经营权抵押，但不能以农村土地承包权抵押作为唯一的担保方式。对贷款后借款人取得的农村土地承包经营权，具备条件的应及时追加办理抵押手续。

中行龙珠支行与国托公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物，中行龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。且中行龙珠支行与国托公司在诉讼中均确认该地上建筑物未为其他债权设立抵押担保，案涉地上建筑物抵押权在未来实现时也不存在权利冲突。中行龙珠支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押，其对案涉地上建筑物亦享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。

法院认为：《物权法》第一百八十二条第二款的文义解释应是，只要在房地产之一的房屋（或者该房屋所占用的土地使用权）上已设立了抵押权，则与该房屋（或者土地使用权）相对应的土地使用权（或者土地使用权之上所附着的房屋）也一并设立了抵押权，而不论该抵押权是否已经办理了抵押登记手续。对于此种虽未依法登记但依据法律规定“视为一并抵押”的抵押权，其设立时间应与该房屋上设立抵押权的时间一致，即在该房屋上登记设立抵押权的同时，该房屋所占用的土地使用权上同时设立了法律规定的抵押权。

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