法拍房上原有的担保物权,因拍卖而消灭;拍卖所得价款,应优先清

时间：2022-06-16 11:37:04

法拍房上原有的担保物权，因拍卖而消灭；拍卖所得价款，应优先清偿担保物权人的债权，但当事人另有约定除外。法拍房上原有的租赁权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有实质影响的，法院应依法将其除去后进行拍卖。【（2021最高院关于热您发元民事执行中拍卖、变卖财产的规定）第二十八条，由此观之，租赁使用权在一定条件下可以提前解除】关于居住权，没有明确规定，但是根据居住权的立法目的，应当认为，拍卖不影响居住权。

第五，债务人是否配合，是否存在恶意租赁等。有的债务人为了对抗法院拍卖其房产，会通过签订长期低价租赁合同，恶意对抗拍卖。成都杨先生过户法拍房时发现，原房东已将房子出租了19年。根据租赁不破买卖的原则，后期杨先生迟迟无法入住。曾有统计显示，全国10%-15%的法拍房存在清场隐患，即拍卖的房子里有人居住，不配合搬离等。

前期做好法拍房租赁关系调查。拍卖公告中，一般会写明是否带有租约。但在参拍前，要查清租客身份，判断是真实租客在租，还是被执行人与债主签订了长期抵债租赁（一般超过10年），或是在法院不知情的背景下房主的亲朋对房屋私自出租，甚至是被执行人为了干扰法拍私自与案外人签订的无效租赁，从而确定租约的种类以及判断解决租约的实际成本。如果解决租约的成本过高，那么购房者就要慎重考虑是否值得参拍。

购买法拍房前，要根据竞拍公告查看房屋是否属于已经腾空。若竞拍公告中标明为未腾空，则竞买人就需留意该房屋是否设定有租赁权或者设定有居住权这两种情况，对“带租拍卖”或“带居住权拍卖”的房产，在拍卖后法院是不负责腾空房屋的，房屋交付需由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。

律师回复：合规的租赁是受到法律保护的，法拍房有租赁很常见，短期的只要协商解约或者正常履行合约都可以。一份合法有效的租约一般需要同时具备这几个条件：1.租约签订日期要在法院查封房产前；2.租约要登记备案；3.有实际占有使用的证据；4.租约不超过20年。

据悉，购买法拍房有很多优势，当然也存在一些风险，房屋所有权证的办理难以确定。法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息。房屋质量没保障。法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述；可能有拖欠的水电物业费或者有租赁期。

该项法拍标的所有人为天津百货大楼集团有限公司，此房产非独立建筑，为原天津百货大楼的改、扩建工程，所涉土地系租赁；本拍卖标的主体为原天津百货大楼“老厦”部分，地上1-6层为商场，7层为KTV，经营使用中，负一层为设备用房和库房，局部有积水。

首先，你是说自己没注意有租赁，还是拍卖公告上根本没写有租赁？后者情况基本不会出现，因为法拍房上是否有租赁，这是在拍卖之前必须查清的，如果带租拍卖的话，在拍卖公告上应当注明，不太可能出现存在30年的租赁而拍卖公告上却没有注明的情况，况且，法律规定租赁合同最长是20年，超过部分是无效的。

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