投资性房地产按照成本模式计量

时间：2021-12-31 12:58:30

例如：“协信远创”暴雷案中，其光是自持用于出租的投资性房地产账面价值就有268亿，占总资产的34%。窍门就在这些投资性房地产没有选择按成本计价，而是按公允价值入账，而这些投资性房地产2020年产生的租金收入仅仅亿，投资回报率仅约为1%，可见资产价值严重高估。若按照5%的预期收益率来算，这些资产价值可能约为60亿，比账面价值少了200亿，若按此计算，协信远创早就是资不抵债。

基本原则：不满足资本化条件，即不能归属于投资性房地产的支出，费用化计当期损益，走其他业务成本（维护费、维修费、修缮费），类比固定资产的修理；可资本化的后续支出，类比固定资产的改良。成本模式：投房转改扩建：投房账面价值转“投资性房地产——在建”（类比固定资产转在建工程）；发生改扩建：资本化支出计“投资性房地产——在建”；完工：“投资性房地产——在建”转投房（类比在建工程转固定资产）。公允模式：

如果投资性房地产采用成本模式计量，就和固定资产没有什么区别，需要计提折旧，并把租金计入利润表。但如果投资性房地产采用公允模式计量，其当期的公允价值变动会被计入“公允价值变动收益”这一科目中。这笔收入只是一个数字，并没有实际的现金流入进行支撑，所以税务局并不对其进行征税。那公司一看，税务局不认我这笔钱咋办呢，就把这块算到了上篇文章中提到的“递延所得税资产和负债”中。

投资性房地产包括出租的土地使用权、出租的建筑物、持有待售土地使用权。持有待售的建筑物按固定资产核算，按照教材的说法“这种情况非常少”。这可以理解为投机者炒的是地而不是房。投资性房地产最终很可能卖掉，因此用公允价值模式计量是适当的，但会计准则允许投资性房地产按照成本模式计量。

标签：房地产 投资 投资性房地产 模式