法拍商业用房折价率的重要因素

时间：2022-05-24 13:46:29

除了这种特殊因素外，折价的主要原因在于房源背后的不确定性。虽然在很多法拍房竞买介绍里，法院会对租赁、涉押情况做出说明，但是户籍情况往往需要竞买人自行了解。此外，谁也没法保证，未来会不会有一些前业主的“江湖朋友”或者“合作伙伴”在深夜造访。这些不确性，使得法拍房的价格，理论上就应该比正常二手房源有所折价。

法拍房每年在二手房中交易占比是相当低的，其特殊性决定不会成为市场交易主流方式。既然是非主流，这就决定价格不会有特别表现。常在这个市场里的多半是行家里手，看到好的房源会果断出手，捡便宜法拍房的确是个好渠道。而且拍卖是特殊的交易方式，通常都是评估价格8折作为起拍价，起步就比市场价要低。所以最后折价成交也是正常的事情。

今年以来，在拍卖网上挂牌待售的法拍房数量呈现逐渐增加的趋势。数据显示，广州的住宅法拍房挂牌数量最多，超过万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右。记者在某拍卖平台搜索了深圳多套近期拍卖的法拍房后发现，这些法拍房整体上并没有明显折价。比如12月11日开拍的位于深圳宝安区西乡街道的润恒尚园项目房源，面积平方米，总价为万元，折合单价约万元/平方米。而该项目同等房源的参考价为万元/平方米。刘燕从事法拍房辅拍的工作将近三年，她表示，随着法拍房被越来越多人熟知，她们交易的法拍房的数量也是不断在增加。但经她手交易的法拍房，将近一半的房源都出现过纠纷问题。

法拍房顾名思义就是指“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋，这些房屋主要来源是金融债务违约。近两年来，因疫情导致整个经济大环境并不乐观，个人欠款还不上，企业破产的情况越来越多，被拍卖的房产也逐年增多。而大多数的法拍房都自带两个标签：一是不限购不限贷，二是便宜折扣大。据统计，在重庆，今年1-10月，重庆法拍房平均折价率为78折。

宏观层面上，导致法拍商业用房折价率的重要因素之一是市场制度。以我国法拍房市场为例，除了司法机关，债务人（房主）或债权人（银行等）都有可能成为房产的卖方，这导致了网络法拍商业用房的出售方式存在多种可能，不同的出售方式使得折价率存在系统性差异，如债权人出售的变现速度快于债务人短售的速度，折价率会显著增加；当买方为第三方（非债权债务人）时，网络法拍房的成交价会显著低于市场评估价，折价率更大；同时普遍的现金交易、一次性付清（部分支持贷款购买）的支付方式也是导致法拍商业用房折价情况发生的因素之一。

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