房屋居住权与抵押权冲突时,哪项物权更为优先?

时间：2022-05-09 11:39:29

根据《民法典》第四百零九条的规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

笔者认为，在房屋居住权与抵押权发生冲突时，根据当然解释的方法，参照“买卖不破租赁”原则进行合理解决，即当抵押权与居住权同时存在时，应当依照在登记簿上登记的时间先后决定哪项权利优先实现。后顺位的权利，只有在先顺位的权利实现后才能实现。

目前我国《民法典》并没有专设条款规定居住权与抵押权冲突时的顺位问题，现有法律条款只是在规定抵押权时提及顺位，即顺位依登记的时间先后确定，优先顺位的权利优先实现。当两种或两种以上的他物权同时存在时，不动产物权支配的秩序由登记簿上记载的顺位决定，顺位在先的优先行使。

第四百零九条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第四百零九条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

同一个动产上设立了两个以上的动产抵押权，顺位规则是，不讲先来后到，登记的动产抵押权优先于未登记的动产抵押权。如果登记的动产抵押权有两个以上，先登记的动产抵押权优先于后登记的动产抵押权。如果没有登记的动产抵押权有两个以上，那么都为最后顺位同一顺位，按债权比例同等受偿。

甲公司以名下土地和房屋作为抵押物，向A银行贷款500万元，并办理了第一顺位的不动产抵押登记。之后甲公司将抵押物抵押给B银行，贷款200万元，并办理了第二顺位的不动产抵押登记。A银行发放的贷款到期前，甲公司还清了贷款本息，银行给予续贷，并办理了抵押登记。后甲公司经营失利，无力偿还到期贷款。A银行起诉要求变卖抵押物并优先受偿。法院判决，甲公司还贷后A银行第一顺位的抵押权已消灭，新设立的抵押权顺位在B银行之后，只能在B银行实现抵押权优先受偿后才能受偿。

居住权主要针对享有居住权的主体对房屋所有权人合法享有的房屋所拥有的占有使用权能。而抵押权则是抵押物拍卖、变卖后抵押权人对拍卖变卖后的价款享有的优先受偿权。二者所涉及的权能不相一致，故二者并存设立时并不存在冲突。但当抵押权与居住权同时存在时，哪项物权更为优先？笔者将居住权与抵押权并存设立时的顺位冲突问题归纳为两类。

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