拍卖评估价过低会造成心里预期低错过捡漏机会

时间：2022-04-20 15:25:26

1.由于案件时长、评估节点、评估方式的不同，会造成司法评估价的偏差。一般拍卖评估价比较接近房屋市值，我在操作实务中也会重新评判评估价值。购房者在这方面缺乏敏感度，一般只看差额，并喜欢折扣大的房子。如果拍卖评估价过低会造成心里预期低错过捡漏机会，如果拍卖评估价过高会造成买了高价房。在这方面非常考验从业人员的专业度和诚信精神。不可否认市场上也存在拍卖评估价过高，中介顺势引导的情况。

对于财产价值较低或者可以通过其他程序确定价值的财产，可以不经评估直接拍卖。一是双方当事人及其他执行债权人一致同意不进行评估的。二是有公开市场价格或者价格依照通常方法能够确定的，比如当年上市的某种型号的手机，由于有官方指导价，无需评估即可确定其价值。三是涉案标的价值很小，评估费用占比很高的，可以不评估而直接拍卖，比如残值不多的老旧车辆、机器设备等。

对于被执行人不履行法律文书规定的义务的，人民法院在查封扣押被执行人财产后，会对符合条件的财产进行拍卖，拍卖前会对被拍卖财产进行评估，并根据评估所得的价值确定拍卖的价格，根据据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条可知，首次拍卖应当以评估机构评估价值作为保留价进行拍卖，未评估的应当以市价作为保留价。对于流拍的，再次拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

（二）需评估财产的范围问题。拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。由于相关的司法解释对何种情形下可以不经评估而直接拍卖未做规定，导致执行实践中各地法院对涉案标的只要需要经过拍卖程序的，均委托有关机构评估。

标的物以现状进行拍卖，相关法律责任和法律风险由买受人自行承担，未标明的瑕疵不在本院承担范围，请各竞买人自行了解，标的物评估情况及财产明细请参考附件[川天成房鉴（****）第GS***号评估报告及川天信评报字（****）***号评估报告，上述评估报告中无证构建筑物的面积数据来源于评估过程中的测绘数据（仅供竞买人参考），拍卖人对无证构建筑物的面积数据不作担保，拍卖成交后以财产现状进行交付，交付时若发生面积差异，不影响拍卖成交结果及成交价格]。

根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的70%。由于网络司法拍卖存在打折上拍的情形，最终拍卖成交价较其市场价值可能会存在部分折损，因此为实现财产价值最大化，被执行人应积极配合法院履行。

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