房企融资遇低谷究其原因就是ABS暂停签发

时间：2022-04-15 13:35:02

表外融资是指不需列入资产负债表的融资方式。目前国际上常用的表外融资方式主要有四种：长期租赁、合资经营、证券化和创新金融工具。当前我国证券市场还不很发达，金融管制也较严格，所以后三种方式使用得较少。大量存在于企业中的是经营租赁、售后租回等表外融资方式。

据悉，在信托融资方面，合景泰富也有多笔融资的融资方并未在年报中体现。其中天津弘盛房地产开发有限公司曾在今年7月向山东信托融资3.12亿元，但作为融资主体的“天津弘盛房地产”并未出现在合景泰富年报的子公司中，因此这笔融资也可能是一笔表外负债。

自HD财富爆雷事件发生以来，几家百强房企通过私募、金控、财富、P2P平台等为自己输血的问题被摆上了台面，房企的表外融资与表外负债问题也再次被挖了出来。在地产非标融资被围追堵截的背景下，房企的表外融资何去何从，这是全行业都尤为关心的问题。为便于说明，以下笔者就房企表外融资的现状以及今后的业务调整方向做详细分析和说明。

同时，我们预判随着企业负债融资渠道的持续收窄（委托贷款，信托贷款，债券融资），会推动银行表内信贷需求的持续上升，并对资金利率形成利好。今年7月到10月社会融资规模存量同比增速分别为10.7%、10.3%、10.0%和10.0%，已呈现增速筑底态势，但这种态势主要因为表内项目及债券融资增速出现筑底，表外信托贷款和未贴现银行承兑票据均出现明显的增速下降，委托贷款尽管增速回升，却依然负增长。由此我们判断表外收缩、债券平缓的融资环境将推升表内信贷需求，且整个社会融资环境出现筑底态势，未来利好资金利率。

根据中指院监测，9月房地产企业融资总额为亿元，同比下降，环比下降，单月融资规模同比连续7个月下降。房企融资遇低谷究其原因就是ABS暂停签发，导致融资规模大降，所谓ABS是指资产证券化融资，属于表外融资，这种方式近年来随着楼市金融政策收紧，被监管部门盯上，表外融资的危险性在于其会引起债务隐性化、优化财务指标，容易导致投资者对房企的偿债能力产生高估。

根据中指院监测，9月房地产企业融资总额为911.6亿元，同比下降43.8%，环比下降22.3%，单月融资规模同比连续7个月下降。房企融资遇低谷究其原因就是ABS暂停签发，导致融资规模大降，所谓ABS是指资产证券化融资，属于表外融资，这种方式近年来随着楼市金融政策收紧，被监管部门盯上，表外融资的危险性在于其会引起债务隐性化、优化财务指标，容易导致投资者对房企的偿债能力产生高估。

在房企的表外融资与表外负债被普遍诟病的大背景下，伴随着融资类信托规模压降、金交所产品清理、AMC主业回归等一系列监管进程，地产融资目前已只剩下股权融资这个核心的输血路径。对于机构端来说，以投资和管理为核心的真股/优先股投资也已成为当前最为主流的地产投资方式。

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