富力地产2020年半年报：财务表现超预期净负债率约177%

2020年8月24日，富力地产（02777.HK）发布了2020年中期财报。报告期内，富力地产的营业收入为335.9亿元，较去年同期下降4%。其中，物业发展的营业额为308.31亿元，同比增长3%。净利润为39.2亿元，毛利率为29.6%。归属于股东的净利润为37.92亿元，同比下降5.84%。考虑到上半年受疫情影响，对富力地产来说这样的业绩可以算作基本合格。

关于上半年的销售业绩，富力地产的表现优于预期。今年年初，在行业整体下行和疫情的影响下，富力地产将全年销售目标从去年的1600亿元下调到1520亿元。预计上半年的销售额占全年目标的比例为25%。然而，根据富力地产发布的财报数据显示，截至2020年上半年，富力地产的权益协议销售额为510.6亿元，占全年目标的完成度为34%，超出了预期。对于下半年的销售，富力地产计划推出16个全新项目和2300亿元的可售资源，以实现协议销售目标。

在营业额的构成中，物业销售是主要贡献者，实现营业额308.31亿元，同比增长3%；而物业投资、酒店运营及其他收入实现的营业额为27.6亿元。在疫情期间，酒店和旅游业务受到了波及，富力地产相关业务也受到了影响。不过，在疫情得到有效控制之后，国内旅游业务有所恢复，富力地产的酒店业务在第二季度开始出现复苏，截至7月份，酒店业务上的经营性利润已恢复正常。

销售方面，富力地产的业绩相对分散，营业额排在前五位的城市分别是太原、重庆、宁波、包头和哈尔滨。除物业销售外，富力地产在城市更新领域的表现也较好，目前在全国范围内有80多个项目处于不同阶段。其中，92%的项目位于一线和二线城市，54%位于粤港澳大湾区。

在降低杠杆方面，富力地产取得了持续的进展。根据财报数据显示，截至2020年6月30日，富力地产的总资产为4376.55亿元，总负债为3517.59亿元，资产负债率为80.3%。虽然净资产负债率为177%，但相比今年年初的199%下降了22%。然而，资产负债率仍然处于较高水平，面临着压力。

最近，房地产行业的融资监管趋严。8月份，住建部召集了一些房地产公司举行会议，提出希望房企控制负债，避免继续快速加杠杆。随后，有关监管为融资设置三大红线的消息也传出。据悉，三条红线分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。根据这三个指标的触线情况，企业将被分为绿色、黄色、橙色和红色四个档次。划为红色的房企将不能新增有息债务。对于富力地产来说，三条红线存在一定的压力。

为了规避风险和控制杠杆，富力地产在上半年较为谨慎地进行拿地，除了融资外，还加紧控制支出，放缓了购置土地储备的速度。截至6月底，富力地产的土地储备可售面积为5683万平方米，相比去年年末的5786万平方米有所下降。富力地产表示，在现有土地储备规模充足的情况下，下半年将继续控制购置土地的速度。

综上所述，富力地产在上半年取得了符合预期的销售业绩，表现优于预期。但是，后续的发展仍面临着挑战，特别是在降低杠杆和融资监管趋严的背景下。富力地产将继续努力通过控制支出、减债和合理拿地等措施，为未