地产政策调整程度待观察，海通策略分析

本文源自金融界。4月18日，央行和外管局联合发布了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。通知中提到了根据城市情况确定购房最低首付比例和贷款利率要求，以支持房地产开发企业和建筑企业的合理融资需求。在当前确定了大约5.5%的GDP增速目标的情况下，地产行业的规模大、产业链长、关联行业多，稳定地产是稳定增长的重要手段之一。从2021年9月开始，地产政策开始调整，央行和银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会，提出要维护房地产市场的平稳健康发展，保护住房消费者的合法权益。2021年12月的中央经济工作会议和2022年的政府工作报告中都提出了通过“因城施策”来促进房地产的良性循环。截至目前，许多城市已经放宽了房地产政策，包括放松限购限售、降低首付比例、提供购房补贴、降低房贷利率等措施。

一线城市调整限购政策和下调房贷利率，具有重要的信号意义。4月13日，上海临港新片区放宽了购房资格，延长了原有购房资格的有效期，将区域工作时间从“一年以上”缩短至3或6个月，其中3个月的人才住房政策重点支持单位达到195家。自1月以来，广州和深圳都不同程度地降低了房贷利率，广州的房贷利率普遍下调了20-30个基点，首套房的贷款利率降至5.4%，二套房的贷款利率降至5.6%。同时期北京也下调了房贷利率5个基点。

一些热点二线城市已经成为政策放松的风向标。郑州在3月1日发布了新的政策，首先全面放宽了限购和限贷，政策包括降低首付款、降低利率、解除限购和限贷的限制，降低公积金贷款门槛等，并在4月15日再次推出了新的政策，给予购房人才购房补贴。3月底，一些省会城市加大了放宽的力度，比如哈尔滨取消了房地产限售，取消了新购买商品住房在3年内不得上市交易的规定；兰州取消了“认房又认贷”的政策。4月12日，天津发布了新的公积金政策，规定父母可以提取住房公积金来支持子女购房。此外，自1月以来，苏州、杭州、南京、武汉等城市都出台了降低房贷利率的举措。宁波、重庆、南宁等城市通过提高公积金贷款额度或降低首套房首付比例来提供购房优惠。

三、四线城市已经推出了“组合拳”式的宽松政策。今年以来，许多三、四线城市加大了放宽的力度，仅在4月份已有衢州、淮北、宜昌等10多个三、四线城市出台了政策。这些政策包括取消限售限购、放宽公积金贷款额度，降低首付比例，直接发放购房补贴，给予购房奖励等，全面调整了房地产的“四限”（限购、限贷、限价、限售）。以宜昌为例，该市的房地产政策包括取消商品住房上市交易限制，增加个人住房按揭贷款投放力度并降低首付款比例。

根据政策的类型，主要分为三类：发放购房和租房补贴以及契税补贴。许多地方已经发布了人才引进计划，给予引进人才从几万元到数百万元不等的安家补贴（如亳州、绍兴、泸州等）；对特定购房者给予购房奖励和补贴（如延吉、四川资中、玉林等），这些特定购房人群包括农民、二孩、三孩家庭和新市民。此外，还有通过财政补贴契税等形式的政策（如衡阳、玉林等），最高补贴所交契税达到80%。降低首付比例、房贷利率，提高公积金贷款额度。中国人民银行金融市场司司长邹澜表示：“自3月以来，全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况自主下调了房贷利率，平均幅度在20到60个基点之间。”一季度以来，许多城市将首套房的首付款比例降低至20%（如南宁等城市），其中重庆自春节以来就陆续下调了首套房的首付比例。此外，还有将公积金贷款额度提升至60万元甚至更高的城市（如南宁、宁波、沈阳等），其中沈阳符合条件的人才公积金贷款额度最高可达240万元。放宽限购限售、放宽落户标准。房地产限购限售政策逐渐放松（如哈尔滨），衢州更是成为全国首个同时放宽“两限”（限购限售）的城市。各地不断出台放宽落户标准和租赁落户条件的政策（如南昌、嘉兴、上海临港新区），其中浙江省全面放开了除杭州市区以外的专科以上学生落户限制。

一季度地产投资企稳，预计在政策放松下全年将维持在合理区间内。最新公布的数据显示，2022年一季度，全国房地产开发投资完成额为27765亿元，同比增长0.7%。尽管目前地产基本面数据仍不佳，2022年1-2月商品房销售面积和销售额同比下降了9.6%和19.3%，但随着各地陆续推出利好的房地