天津频出政策 等待关键实施

“牛夫人”变成了“小甜甜”，态度已经明确了。过去的横眉冷对已经换成了百般呵护。政策从行政端、金融端全面发力，出现了破例式救市和反常式救市，目的是要将楼市送回正轨。这波周期从4月份开始，5月份更加彻底，没有利空，全部是利好。今年已经出台了150多项政策，而这一周更加凶猛，30多个政策陆续出台，如公积金、降首付、购房补贴、限购放松、取消限售、放开落户等等。天津目前已经落实了5项政策，包括卖一买一、分区施策、公积金首套认定、首套房贷利率下调65个基点、公积金贷款最高额度上调至80万。全国的大宽松周期已经汹涌而至，苏州、杭州、南京、东莞等城市已经开始热起来。杭州新政发布10天后，二手房带看量增加了三倍；东莞久违的刷屏又回来了，部分业主坐地起价；南京限售松绑后首周，有楼盘在4小时内火速成交了5套房；苏州新政首周，新房和二手房的成交量都翻倍涨。

天津之所以没有看到明显的效果，有两个原因。第一，疫情反反复复，冲淡了政策的威力。金三月份被疫情影响而取消，银四也未出现，现在连红五月也被疫情搅和了。河东地区已经发文，中介门店、售楼处暂停营业，看房受限，买房自然成为难事。第二，对于改善的刺激还在路上，尽管刚需市场已经受到了很多好消息的影响。牛市看刚需，熊市看改善，改善房源对于市场的刺激力要高于刚需房源。受限于疫情，现在市场只能靠“自己人”，市区盘和高端盘成交活跃。而改善需求已经积压了五年，需要政策给予更多的支持。

想要激活改善市场，无非有“三条路”：卖出去二手房、靠个人收入增长、降低贷款首付比例。大多数人改善都是用房换房，二手房无法卖出去，首付就凑不齐，也无法完成改善。成交数据显示，600-750万成交金额同比上涨15-50%，他们不需要卖一买一，靠自有资金也能完成改善。相反地，三四百万成交金额下滑了四成左右，主要是因为二手房无法卖出去。靠个人收入增长的方式，目前的经济大环境并不允许。据数据显示，16-24岁人口调查失业率上升到了18.2%。很多公司还在裁员、降薪。最有效的方法是信贷刺激，涉及到降低利率和降低首付比例。降低利率的空间不大，但是降低首付比例则更能刺激改善市场。365一项调查显示，希望降低二套首付比例的呼声最高，占比近三成。认房不认贷也是行之有效的政策，南京和郑州已经开始执行。这些政策的出台，将刺激改善市场的发展。