选地产债，政策仍可放松

除了疫情冲击以外，房地产成为了经济的主要拖累。为了稳定经济和就业，需要政策放松以推动房地产行业回到正轨。实际上2022年以来，地产政策逐步加码放松。

本文主要回答三个问题，第一是本轮政策宽松的空间还有多大；第二是房企信用层面改善程度；第三是现阶段地产债如何投资。

促进需求购房需求的政策仍有加码空间。本轮政策宽松与2014年下半年-2016年上半年的政策宽松在操作上较为相似，均以限购限贷松绑、公积金政策放宽、降低首付和按揭贷款利率等方式对购房需求进行刺激。但是与上一轮刺激相比，本轮刺激政策的力度还需要加强。

房地产行业基本面尚未出现实质性改善。房企信用层面难言大幅改善。房地产销售面积依然没有明显改善，5月以来30大中城市房地产销售面积增速同比为-50％左右。房企拿地、开工的意愿依然偏弱。现阶段，房企信用层面仍然面临现金流状况不佳、短期债券到期偿付压力较大和违约链条可能传导等三重风险。

在投资策略上，短期不建议明显下沉信用，可以择机布局优质房企。可根据风险偏好选择策略。安全策略主要追求低估值波动，择券以央企和地方国企中低估值个券为主，主要获取持有至到期收益。民企地产公司方面，建议关注成交估值持续稳定在较低水平的万科、滨江、龙湖、美的置业和金地集团等五家企业。高收益策略主要寻找优质民营地产企业由于前期投资者系统性抛售而出现的估值修复机会。我们统计了5月20日附近和一季度末均有成交记录的民营房企，其中正荣、合景、融信和时代中国等企业的成交估值下行超过10个百分点。但是，高收益地产债的估值更易受到短期交易因素、政策变化和经营事件的影响，波动相对较高。

近期也可以对监管认定的“示范房企”加以关注。5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企。碧桂园前期存量债券估值水平较高，但5月16日后的成交估值整体下行。这说明监管对房企债券融资方面的支持有助于估值修复。

风险提示：地产政策宽松力度不及预期，宏观经济走势超预期，疫情对房开投资影响超预期。